[서평] 부동산 경매로 1년 만에 꼬마빌딩주 되다 김상준 '말소기준권리만 알면 경매 권리분석은 끝난다'

'말소기준권리만 알면 경매 권리분석은 끝난다' 자기 계발 베스트셀러 '부동산 경매로 1년 만에 꼬마빌딩주 되다'를 구매하시기 전 이 글을 보신다면 책을 이해하시는데 더 편하실겁니다. 구매하시는걸 꼭 추천드리는 책입니다.

 

 

 

부동산 경매로 1년 만에 꼬마빌딩주 되다

현대인은 성공에 목말라 있다. 모두가 성공을 위해 미친 듯이 살아간다. 성공의 기준은 저마다 다르지만 빼놓을 수 없는 조건 중 하나는 물질적 풍요를 누리는 것이다. 대한민국에서는 부동산을 모르고 절대 부자가 될 수 없다. 하지만 이제 막 돈을 모으기 시작한 우리가 부자에게도 어렵기만 한 부동산 시장에 쉽게 뛰어들 수 있을까? 이 책은 부자를 꿈꾸는 이들을 위해 부동산에 대한 두려움을 떨쳐내고 돈의 노예가 되는 대신 돈을 지배하며 살 수 있는 방법을 차근차근 안내한다. 이 책을 통해 부동산 물건의 외관보다 내재적인 가치를 알아보는 눈을 갖고, 영리하게 출구전략을 실행해 나간다면 각자에게 맞는 소액으로도 충분히 꼬마빌딩주가 될 수 있다. 단 한 권을 읽더라도 현장으로 나가 곧바로 실천하게 만드는 이 책을 통해 지금 당장 무조건 이기는 부동산 경매를 시작해보자. 부동산 경매 유튜버 1등, 경매의 신 김상준과 함께라면 똘똘한 꼬마빌딩 건물주가 되는 것이 절대 허황되거나 거창한 일이 아니다.

저자

김상준

출판

매일경제신문사

출판일

2022.09.19

 

경매 공부를 하다보면 항상 나오는 말이 있다. “권리분석”이라는 단어입니다.

이 책에서는 부동산 경매 초보자들이 어려워하는 권리분석에 대해 아주 쉽게 설명하였습니다. 저자는 ‘경매 공부하면서 제일 많이 할 것 같은 질문’들을 모아서 정리하였다고 합니다다. 그래서 그런지 내용이 매우 알차고 이해하기 쉬웠다는게 장점이었습니다.

 

 

왜 하필이면 경매가 돈이 될까요?

저는 원래 주식과 비트코인 등 재테크에 관심이 많았어요. 하지만 최근 몇년간 엄청난 폭락장을 겪으면서 큰 손실을 봤죠. 그러면서 자연스럽게 다른 투자처를 찾게되었고 그게 바로 부동산이었죠. 특히나 전세값이 폭등하면서 갭투자라는 말이 유행하게 되었고 너도나도 아파트를 사들이기 시작했어요. 근데 이게 무슨일인가요? 정부에서는 집값을 잡겠다고 대출규제 및 세금폭탄 정책을 내놓았지만 계속되는 상승장이 이어졌고, 지금은 거품이 빠지며 아파트 가격이 많이 하락하며 역전세난이라는 최악의 상황에까지 이르게 되었습니다. 이렇게 시장상황이 안좋아지다보니 많은 사람들이 내집마련보다는 월세살이를 선택하기 시작했습니다. 그러다보니 자연스레 수요층이 줄어들게 되고 공급량 또한 줄어들면서 매매가는 하락하지만 전세가는 상승하는 기이한 현상이 발생하게 되었습니다. 즉, 현재 우리나라 주택시장은 매도자와 매수자간의 힘겨루기가 계속되고 있고 이로인해 매수자는 점점 줄어들고 있으며 앞으로의 전망또한 불투명하다는 결론이 나오게 됩니다. 그렇다면 어떻게 해야할까요?
정답은 이미 나와있습니다. 남들이 다 살때 팔고 남들이 다 팔때 사는것이죠. 이것이 바로 가치투자라고 하는겁니다. 이러한 관점에서 봤을때 누구나 쉽게 접근할 수 있는 분야인 경매야말로 최고의 대안이 될 수 있다고 생각합니다.

 

 

 

 

권리분석이란 무엇인가요?

부동산 거래시 반드시 거쳐야하는 과정이 있습니다. 바로 등기부등본 열람입니다. 해당 부동산에 대한 소유권관계(근저당, 가압류 등등)를 한눈에 파악할 수 있도록 정리되어있기 때문에 필수로 체크해야되는 부분이죠. 그러나 막상 해보면 쉽지만은 않습니다. 용어 자체도 생소하고 어떤걸 조심해야되는지 헷갈리기 마련이기 때문입니다. 그렇기 때문에 전문가에게 맡기는 경우가 많은데 수수료가 만만치 않습니다. 그렇다고 직접 하자니 불안하기도 하고 막막해서 포기하시는 분들도 많습니다.
이럴때 도움이 되는게 바로 권리분석입니다. 말소기준권리를 찾고 인수사항 여부를 판단하면 되는데 이건 이론만으로는 절대 알 수 없어요. 실제로 경험해봐야지만 이해할 수 있답니다. 물론 모든 물건마다 적용되는 건 아니지만 적어도 90% 이상은 안전하니 걱정말고 도전하셨으면 좋겠습니다!

 

말소기준권리는 왜 알아야하나요?

말소기준권리는 등기부등본 상에 표시되는 근저당, 가압류, 압류 등과 같은 선순위 권리 중 어떤 권리를 기준으로 낙찰자가 인수해야 하는지 아닌지를 판단하는 기준이 되기 때문입니다. 즉, 해당 물건(부동산)에 대한 소유권 이전등기 청구권 또는 담보물권으로서 매각 후 소멸되거나 매수인에게 인수되는 권리를 구분하는 기준이 됩니다.

 

임차인 분석은 어떻게 해야하나요?

임차인 분석이란 임대차계약 당사자로서 배당요구를 한 사람인지 여부 및 대항력 발생 시점 파악 그리고 보증금 전액을 배당받을 수 있는지 없는지를 조사하는 것입니다. 이를 위해서는 전입세대 열람원상 최초전입자 현황조사서상의 점유자 현황 확정일자 부여현황등을 종합적으로 검토하여야 합니다.

 

유치권은 무조건 성립하나요?

유치권은 공사대금채권처럼 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 법률상 당연히 성립하는 법정담보물권입니다. 그러나 실제로는 허위이거나 과장된 유치권이 적지 않습니다. 따라서 유치권 신고가 되어있는 물건이라도 철저한 현장조사를 통하여 진정한 유치권인지 아니면 단순한 명도저항인지를 가려낼 수 있어야 합니다.

 

지금까지 경매 권리분석에 관한 여러 가지 사항들을 살펴보았습니다. 이제 여러분은 법원서류 보는 방법에서부터 입찰표 작성방법까지도 알게 되었습니다. 또한 특수물건이라 불리는 지분경매, 법정지상권, 공유지분, 토지별도등기, 예고등기, 환매등기, 대지권미등기, 재매각사건 등에 대하여도 간략하게나마 살펴볼 수 있었습니다. 이렇게 하나하나 배워가다 보면 어느덧 실력이 부쩍 늘어있을 것입니다.

사실 아직까지는 대부분의 사람들이 부동산 하면 투기꾼 이미지를 떠올리는 경향이 강한데요, 그만큼 어렵고 복잡한 분야이기도 합니다. 그렇지만 조금만 공부한다면 충분히 수익을 낼 수 있는 매력적인 분야이기도 하죠. 부디 여러분 모두 좋은 결과 있으시길 바랍니다^^

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