[서평] 부동산 투자 필승 공식 김도형(숙주나물) '내가 정부 정책을 비판하는 이유'

'준비 없는 자영업으로는 부자가 될 수 없다' 자기 계발 베스트셀러 '부동산 투자 필승 공식'을 구매하시기 전 이 글을 보신다면 책을 이해하시는데 더 편하실 겁니다. 구매하시는걸 꼭 추천드리는 책입니다.

 

부동산 투자 필승 공식

-부동산 시장이 상승장일 때는 여기저기에서 집값이 오르는 게 보이니, 어디든 빨리 투자해야 할 것 같은 조급한 마음에 추격 매수를 한다. -종잣돈이 여유 있지 않으면 입지와 지역의 미래 가치보다는 무조건 갭이 적거나 매가가 저렴한 곳이 투자 대상이 된다. -지인이나 전문가가 ‘어디에 투자했더니 1억, 2억이 올랐다’는 말을 들으면 따라 산다. -아직 확정되지 않은 교통 호재에도 기사화되면 그 지역에 우르르 몰려가 매수를 고려한다. 위에서 언급한 사례를 보고 “나는 절대 그러지 않아.”라고 장담할 수 있는 사람이 얼마나 될까? 부동산 투자를 하는 데 있어 기본과 전략을 갖추지 않은 사람들이 범하기 쉬운 실수이다. 저자는 처절한 실패를 경험한 후에 비로소 확고한 투자 원칙을 세울 수 있었다고 한다. 그가 세운 5원칙에 대해 투자 대가들의 사례를 들어 이를 뒷받침하고, 어떻게 투자에 접목하는지 구체적인 방법을 제시한다. 국가에서 제공하는 보조 지표를 활용하는 법과 어플리케이션에서 제공하는 데이터로 정보를 파악하는 방법, 이를 통해 저자가 투자 지역을 선정하는 기준 등을 차근차근 짚어 주며 1원칙부터 5원칙까지 따라 하면 현재 그리고 앞으로도 계속 성공 투자를 이어갈 수 있도록 가이드 해 준다. 특히 요즘은 누구나 정보를 빠르게 접할 수 있는 환경으로 인해 시장이 급박하게 돌아가면서 투자처도 유행이 생기고, 서울에서 지방, 다시 수도권 등 추세를 따라 잡기도 힘들다. 그럴 때일수록 뚜렷한 기준과 원칙이 없다면 실패할 확률이 커진다. 평생 적용할 수 있는 ‘부동산 투자 불변의 법칙’을 알아야 한다. 또한 많은 부동산 책에서 투자의 성공 사례나 성공하는 법을 중점적으로 다뤘다면, 이 책에서는 청약, 전세 레버리지 투자, 경매, 분양권 등 투자 분야별 주의해야 할 점들을 상세히 다루어 실패를 줄이고, 당장의 수익보다 잃지 않는 투자가 중요하다는 점을 강조한다. 이제 막 부동산에 관심을 갖기 시작한 부린이, 내 집 마련부터 시작해 투자를 시작해 보려고 하는 초보 투자자들에게 ‘투자 기본 매뉴얼’, ‘투자 기본서’로써 이 책을 권한다.

저자

김도형

출판

더스(더디퍼런스)

출판일

2021.03.25

 

 

부동산 투자 필승 공식이라는 책 제목처럼

이 책에서는 부동산 투자시 반드시 알아야 하는 필수 지식들을 소개하고 있습니다. 특히나 20~21년 정부의 강력한 규제정책과 더불어 코로나 19 사태로 인해 경제상황이 좋지 않은 상황에서도 어떻게 하면 안정적으로 수익을 창출할 수 있는지 알려주고 있습니다. 책 초반인 프롤로그에서 이렇게 말하고 있습니다. 지금 당장 돈이 없어도 부자가 될 수 있다고! 하지만 아무나 부자가 될 수 없습니다. 누구나 부자가 되고 싶어 하지만 실제로 부자가 되는 사람은 극소수입니다. 그래서 우리는 남들이 모르는 정보를 찾아내고 이를 이용하기 위해 노력해야 하죠. 그리고 이러한 과정 속에서 실패하더라도 다시 일어설 수 있는 힘을 길러야 합니다. 이것이 진짜 공부고 진정한 배움입니다.
이 책에서는 부동산 투자시 알아야 하는 다양한 내용들을 담고 있습니다. 특히나 저자들이 실제로 경험하면서 체득한 노하우 및 팁 등을 알려주고 있어서 더욱 현실감 있게 다가오는 책입니다. 저는 현재 아파트 1채를 보유하고 있고, 향후 시세차익을 위해 분양권과 재개발 입주권을 알아보는 중입니다. 하지만 아직 부린이라 그런지 제가 가진 물건을 언제 매도해야 할지, 혹은 계속 가져가야 할지 판단이 서지 않는습니다. 그래서 저에게 도움이 될만한 정보를 얻기 위해 이 책을 읽게 되었습니다.

 

 

내 집마련 vs 투자목적 매수 어떻게 해야 할까요?

개인마다 처한 상황이 다르기 때문에 정답은 없습니다. 만약 무주택자라면 무조건 내 집마련을 추천드립니다. 왜냐하면 자본주의 사회에서 자산증식을 위해서는 결국엔 자본소득이 있어야 하는데, 근로소득만으로는 한계가 있기 때문이죠. 물론 무리해서 영끌하면 안 되고 감당가능한 범위 내에서 대출을 일으켜야 합니다. 반면 유주택자라면 조금 다른 관점에서 접근해야 하는데, 일단 다주택자가 아니라면 양도세 중과문제로 인해 일시적 2 주택 비과세 혜택을 이용하기 위한 전략이 필요합니다.
예를 들어 기존 주택을 취득한 지 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득했다면, 기존주택을 처분기한 이내에 양도한다면 취득세 중과배제 뿐만 아니라 양도세 비과세 혜택까지도 받을 수 있습니다. 단, 두 번째 주택을 취득 후 최소 1년이상 지나야 한다는 조건이 붙는다.(규제/비규제지역에 따라 다르니 주의하셔야합니다.) 반대로 첫번째 주택을 취득한지 1년이내에 두번째 주택을 취득했다면, 어쩔 수 없이 먼저 취득한 주택을 팔아야 하며 이때는 세금폭탄을 맞게 된다. 즉, 최대한 빨리 한 채를 정리하거나 아니면 비조정지역이라면 그냥 들고 가는 것도 방법입니다.

 

 

 

 

 

재개발/재건축 관련 규제가 강화되면서 사업성이 떨어졌는데 굳이 재건축/재개발 조합원 지위를 사야 하나요?

투자금 대비 수익률 측면에서만 본다면 아무래도 입지 좋은 곳의 새 아파트보다는 못할 수도 있습니다. 하지만 장기적으로 봤을 때는 충분히 메리트가 있다고 보는 편입니다. 정부정책상 정비사업 자체를 억제하려는 움직임이 있었지만, 그렇다고 해서 아예 못하게 막을 순 없을 것입니다. 게다가 공급확대 정책기조가 유지된다면 오히려 희소성 가치측면에서 주목받을 여지가 충분합니다.

 

 

저자가 말하는 부동산 투자 필승 공식이란 무엇일까요?

먼저 첫 번째로는 레버리지 활용하기입니다. 레버리지는 지렛대 효과라고도 하며, 타인의 자본을 이용해서 수익률을 극대화시키는 전략이죠. 즉, 대출 등을 통해서 적은 돈으로 큰 수익을 낼 수 있다는 의미입니다.
두 번째로는 장기보유전략입니다. 단기차익을 노리는 투기꾼보다는 장기 보유자로서 가치 상승분을 충분히 누려야 한다는 것입니다.
세 번째로는 시스템 구축하기입니다. 지속가능한 현금흐름을 만들어내는 시스템을 구축하라는 뜻이죠.
마지막으로는 좋은 입지 선택하기입니다. 결국 모든 문제의 근원은 수요와 공급이며, 이를 파악하려면 우선 지역분석을 해야 합니다. 이러한 요소들을 종합했을 때 비로소 진정한 고수라고 불릴 수 있다고 합니다.

 

 

당신이 부자가 되지 못한 이유

책에 적혀있는 문구 중 “당신이 부자가 되지 못한 이유”라는 말이 눈에 띕니다. 과연 저는 왜 부자가 되지 못했을까요? 저 역시 경제적 자유를 꿈꾸며 열심히 살아가고 있지만 아직까지는 부족함이 많습니다. 그렇다면 제가 지금 가지고 있는 문제점은 무엇일까? 그리고 어떻게 하면 해결할 수 있을까? 에 대한 답을 얻기 위해 이 책을 지금까지 읽어보았습니다. 내 집마련이든 투자든 미래가치가 높은 곳을 선점하는 것이 중요합니다. 그러기 위해서는 꾸준한 공부와 노력이 뒷받침되어야 한다고 생각합니다. 하루아침에 이루어지는 것은 없죠. 한 걸음씩 천천히 나 아가다 보면 언젠가는 원하는 목표에 도달할 수 있지 않을까요?

 

 

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